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相続物件でお困りの方

親から実家や不動産を相続してその扱い（処分・活用・税金対策）に困っている──という方に役立つ情報をお届けします。

鹿児島市で不動産売却を手がけるリベル不動産は相続問題でも皆様の役に立ちます。お気軽にご相談ください。

相続に直面したものの十分な情報もなく、誰に相談したらよいかわからないといった声をよく聞きます。意外かもしれませんが、不動産売却のプロならこうした相続問題でも意外な解決策をご提示できることがあります。鹿児島市で不動産売却を手がけるリベル不動産にご相談ください。

  • 不動産を相続したが遠方にあり困っている
  • 実家を相続したが兄弟の誰も住む予定がない
  • 相続した不動産を管理したくない
  • 不動産の生前贈与について知りたい
  • 相続税の課税対象かどうかわからない
  • 相続した不動産を有効活用する手段が知りたい

こんな悩みありませんか？～リベル不動産がよく相談されるお悩み～

相続した不動産を放置しておくと「損」しているかも！？

兄弟や姉妹の誰もそこに住むつもりもないし、遠方だから別荘代わりに使うこともない。ただ家族の思い出が残っている家だから愛着があり処分に積極的になれない。とはいえ、放置しているだけで固定資産税も払わなくてはならない──何も対策しないでいるとどんどん損が膨らんでいくのが相続不動産です。

お悩みなら、鹿児島市のリベル不動産に相談されてはいかがでしょうか。

相続することのメリットとデメリット

相続税に対して闇雲に怖がる方がいますが、そんな必要はありません。まず相続財産をすべて洗い出した上で、預貯金、有価証券、貴重品、そして不動産を合計して3,000万以下であれば基礎控除の範囲内なのでこの場合は非課税です。たとえ3,000万円を超えても超過分がわずかなら、相続税の課税額はさほどでもないでしょう。ただ、相続税の課税対象となっている場合は被相続人の死後10ヶ月以内に納付が必要なのでこの点は要注意です。

なお、財産の継承者が遺言などで指定されているからと安心はできません。法的に見て他の相続人が「自分にも権利がある」と遺言内容に異議を申し立てることもできるからです。相続税の支払いがかなりの額になるようなら、誰も率先してこうしたことを言ってこないとは思いますが、非課税だと安心しているとこうした持論を主張してくる可能性があります。

生前贈与のメリットとデメリット

財産を所有者の意志で分配ができるのが生前贈与のメリットです。通常の相続では、上述したように「自分にも権利がある」と主張してくる親族がいれば、遺言内容を修正せざるを得ないのですが、生前に財産分配をしておけば、所有者が亡くなった後に親族間の相続争いを避けられます。財産を所有者の意志で分配ができるのが生前贈与のメリットです。

また生前贈与なら、所有者が亡くなってから相続税の負担を軽減することも可能です。ただし、財産総額や贈与する人の年齢など諸条件によっては、負担軽減とならない場合があるので要注意。また、生前贈与では贈与税が発生し、相続税よりも重い負担になりがちです。また、不動産取得税や登録免許税の負担も覚悟しておいたほうがよいでしょう。

生前贈与をおすすめる場合

では、生前贈与を活用したほうがよいケースとは？2つの事例をご紹介しましょう。

①将来、財産評価額の上昇が見込める場合

生前贈与の場合、贈与契約が成立した時点での財産評価額に応じて税率が決まります。したがって、その後に評価額が上がったとしても税負担は変わりません。

②65歳以上の親が20歳以上の子に贈与する場合

このケースでは「相続時精算課税制度」が適用されるため2,500万円までの基礎控除に加え、贈与した方が亡くなった際はそれまで支払った贈与税の分が相続税から控除されます。

故人の遺産を受け継いだ場合や、遺言で相続人となった場合は相続税が発生します。相続税には基礎控除があり、相続した資産が控除額を超えた場合は、金額に応じた税率で相続税が課税されます。

相続時の税金について

誰にも起こり得る相続税の問題

相続税の基礎控除額は3,000万円＋（600万円×法定相続人数）で計算されます。例えば法定相続人が3人なら3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円が課税対象額ということ。「だったらうちは非課税組だな」と安心するのは早いかもしれません。相続財産は土地・建物、親の預貯金だけでなく株や国際など有価証券、貴重品も含まれます。こうした諸々を合算すれば課税対象額を超える可能性は十分あると言えるでしょう。まずは相続財産が合計でどの程度あるかを把握しておき、明らかに課税対象となる場合は相続税対策を講じておく必要があります。

相続税にお困りなら売却を

もし、相続財産が基礎控除額を大きく上回るようなら、相応の相続税額を覚悟する必要があるでしょう。ただ、相続税の支払いは目前にやってきます。その額にもよりますが、かなりの負担になるようなら、いっそのことその不動産を売却して税の支払いに充てるという方法もあります。

空き家・空き地でお困りの方【空き家・空き地】

空き家・空き地問題で困っている──という方に役立つ情報をお届けします。

鹿児島市で不動産売却を手がけるリベル不動産は空き家・空き地問題でも皆様の役に立ちます。お気軽にご相談ください。

こんな悩みありませんか？～リベル不動産がよく相談されるお悩み～

  • 空き家・空き地の管理が面倒くさくて放置してしまっている
  • 老朽化した空き家がたいへんなことになっている
  • 空き家・空き地の管理方法がわからない
  • 固定資産税の負担から解放されたい
  • ｢特定空き家｣に指定される前に対処したい

リスク①：老朽化と周囲への悪影響

リスク①：老朽化と周囲への悪影響

相続したご実家などを放置しておくと様々な不都合が生じます。まず、木造家屋は適切なメンテナンスを怠ると急速に老朽化が進みます。それは、居住実態のない家ほど顕著なことが知られています。また、壁や屋根などの塗装は10年程度で劣化するため、長期的に維持するなら適切に塗り替える必要があります。

もし､こうした維持管理を怠ってしまうと家は倒壊や損壊の危険が高まると同時に､近隣から懸念が囁かれるようになります｡さらに、空き家は浮浪者や不審者が居つく可能性もあり犯罪の温床になりかねません｡もちろん､老朽化によって周辺地域の景観を損ねることにもなります｡

こんな悩みありませんか？～リベル不動産がよく相談されるお悩み～

リスク②：土地の有効活用ができない

十分に広く立地の良好な場所にある更地なら駐車場にしたり、店舗やオフィスにしたりといろいろ活用方法があるものですが、ここに空き家があるというだけで土地活用の可能性が乏しくなるため、買い手も少なくなってしまいます。その意味でも、空き家のような上物を残すよりも、更地にしておいたほうが得策です。

リスク③：資産価値が下がる

築年数が経過した家は老朽化が進んでいるため資産価値が低下していることが多いもの。空き家となればさらに傷みが早くなるのでその度合いも著しいものになります。そうなると賃貸してそこから家賃収入を得ようと思ってもうまくいかないでしょう。さらに外観が損なわれていくと、周辺にある不動産の価値にまで悪影響を及ぼしかねません。地域の迷惑物件になる前に何らかの対策が必要です。

リスク④：税金が負担になる

たとえ空き家でも固定資産税や都市計画税の課税対象です。しかも、管理が適切でないと行政から判断されると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、税負担がさらにかさみます。こうなるとすでにマイナス資産です。空き家を放置してはいけません。

空き家物件は不動産会社に売却を依頼する

こうして見てくると、具体的な活用が見いだせないような空き家は売却して現金化するのが最善策ということになります。それには信頼できる仲介業者＝不動産会社に相談し、売却を依頼するのが得策です。鹿児島市内であれば地元で35年の実績を誇るリベル不動産にご相談ください。なお、売却に先立ち、必要に応じて不動産の名義変更、相続人同士での遺産分割協議を済ませておきましょう。

居住実態もない、別荘的な利用もない、誰も寄り付かない──そんな空き家は処分を考えましょう。解体して更地にするのもよいでしょう。土地活用の可能性が広がるからです。ただ解体撤去には相応の費用がかかるため、決断を躊躇している方もいらっしゃるでしょう。

ただし、老朽家屋の解体には自治体から費用の補助が受けられることがあるので利用してみてはいかがでしょうか。もちろん、一定の条件を満たしている必要がありますが、手をこまねいているよりよいでしょう。まず、管轄の自治体に問い合わせてください。

また、解体の補助・助成を自治体から受けられる例を挙げます。参考になさってください。

空き家の解体について

解体に助成が受けられる対象となる空き家の例
  • 市内にある居住用建物である
  • 周囲への危険や悪影響がある空き家である
助成を受けるための条件例
  • 空き家などすべてを解体・撤去し、更地にすること
  • 市内の業者が解体工事を行うこと
  • 市税の滞納がないこと

空き家の場合

媒介契約の種類と役割

空き家・土地を有効活用する方法は様々です。どのように活用すべきかは、その不動産の立地や地域特性などにより異なります。まずはどのような活用方法があるのか確認しておきましょう。

空き家の活用法
賃貸 賃貸し家賃収入が得られれば、固定資産税や維持管理費もそこから捻出できます。また居住実態があることで家の傷みは緩やかになります。
売却 売却し、キャピタルゲイン（売却益）を得る方法です。ただし、土地や建物を現状のままで売却するのが難しい場合はリフォームや修繕をして売却するか、建物を解体して更地にして売却しましょう。
リフォーム 空き家をリフォームして、自宅や別荘として活用します。またリフォームすれば賃貸物件として貸し出すことも可能になります。
維持管理を継続 定期的に塗り替え、清掃、通水、換気などを管理します。当面、活用の予定はないが思い出のある家だから維持したいという場合におすすめです。なお、不動産会社に管理代行を依頼する方法もあります。
土地の活用法
戸建て・アパマン 土地にマンション・アパート・戸建てを建築して賃貸経営を行います。安定収入が得られるだけでなく固定資産税の低減も図れます。ただし、初期投資は相応に必要。
駐車場・トランクルーム 駐車場やトランクルームとして活用します。これらは初期投資が少なく済み、利益率も相応に見込めます。ただし、料金未払いなどのトラブルには注意を。
福祉施設建築 地域社会に貢献したい方向けの活用法。なお、社会福祉法人の認可が得られれば、固定資産税は非課税となります。
コンビニ、店舗 一般の住宅よりも賃料を高く設定できるため多くの収入が期待できます。ただし、固定資産税の優遇措置は受けられません。